Покупка недвижимости — ключевое финансовое решение в жизни. К сожалению, именно на этом этапе граждане особенно уязвимы перед мошенниками. На недавнем заседании Общественного совета при Росреестре Татарстана эксперты во главе со Светланой Потаповой, исполняющей обязанности начальника отдела регистрации, подробно разобрали современные риски и дали актуальные рекомендации, как обезопасить сделку.
Почему мошенничество все еще существует?
Система государственной регистрации прав, действующая с 1998 года, серьезно усовершенствована. Однако, как подчеркивают в Росреестре, основная проблема кроется не в ней, а в договорных отношениях между сторонами и в манипуляциях с денежными средствами. Государственный регистратор проверяет законность представленных документов, но не может вмешиваться в финансовые условия сделки или исполнять функции правоохранительных органов. Поэтому вся ответственность за юридическую чистоту предварительных соглашений ложится на самих участников.
До сделки: тотальная проверка
Первый и главный шаг — всесторонняя проверка объекта и продавца. Росреестр настоятельно рекомендует начинать с получения актуальной выписки из ЕГРН.
Что должно вас насторожить:
- Частая смена собственников («цепочка сделок») за короткий период.
- Наличие обременений: ипотека, аресты, запреты на регистрацию.
- Несовпадение данных продавца в паспорте и выписке.
- Отсутствие оригиналов правоустанавливающих документов у продавца.
Как проверить подлинность выписки? Отсканируйте QR-код, указанный в документе, на официальном сайте Росреестра. Для мобильных устройств необходимо предварительно установить сертификаты с Gosuslugi.ru.
Дополнительные запросы перед покупкой:
- Расширенная справка о зарегистрированных лицах. Убедитесь, что в квартире нет лиц, сохраняющих право пользования (например, отбывающих наказание). Идеально, если все выписываются до подписания договора купли-продажи.
- Проверка продавца. Через сайты ФССП (наличие долгов) и «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве».
- Ностриально удостоверенное согласие супруга, если недвижимость приобреталась в браке.
- Справка из ПФР об использовании материнского капитала. Если капитал использовался, у детей должны быть выделены доли.
- Проверка доверенности (при ее наличии) через сайт Федеральной нотариальной палаты.
Договор купли-продажи: ваша главная защита
Договор — юридический фундамент сделки. Все важные условия, выявленные в ходе проверки, должны быть в него внесены.
Что обязательно прописать:
- Гарантии, что материнский капитал не использовался или доли детям выделены.
- Подтверждение дееспособности продавца на момент сделки.
- Точные сроки и условия освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета всех жильцов.
- Ответственность продавца за сокрытие информации о «скрытых» жильцах или обременениях.
Помните: в случае судебного разбирательства суд будет исходить из содержания договора, и бремя доказательств ляжет на стороны сделки.
Электронные сделки и кибербезопасность: новые угрозы и защита
С развитием цифровых сервисов у мошенников появились новые инструменты. Росреестр обращает особое внимание на следующие моменты.
Важно знать:
- Сделки через Госуслуги невозможны. Подать документы в электронном виде можно только с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП), полученной в аккредитованном удостоверяющем центре.
- Требуется предварительное согласие. Для подачи документов с УКЭП собственник должен дать письменное согласие через МФЦ. Без специальной отметки в ЕГРН такие заявления не рассматриваются. Исключение — документы от нотариусов, банков или госорганов (например, в рамках «электронной ипотеки»).
- Новый уровень защиты — биометрия. По инициативе Росреестра принят закон, позволяющий использовать Единую биометрическую систему для подтверждения личности при электронной регистрации, что значительно повысит безопасность.
Правила цифровой гигиены для собственника:
- Никогда и никому не сообщайте по телефону логины, пароли, коды из СМС от банков или Госуслуг.
- Регулярно меняйте пароль от учетной записи на Gosuslugi.ru (не реже раза в квартал).
- Не переходите по сомнительным ссылкам в письмах и сообщениях.
- Внесите актуальный e-mail в ЕГРН через МФЦ. Росреестр будет уведомлять вас о любой попытке подать документы на вашу недвижимость. Это позволит мгновенно заблокировать мошенническую сделку.
- Внимательно читайте все, что подписываете. Известны случаи, когда под видом квитанции или анкеты людям подсовывали договор купли-продажи.
- Проявите заботу о пожилых родственниках, которые часто становятся жертвами аферистов.
Право на приватность
С 1 марта 2023 года вступил в силу закон, позволяющим собственникам закрыть персональные данные в ЕГРН. Подав заявление в Росреестр (очно или онлайн), вы можете скрыть свои ФИО и дату рождения в выписках. Вместо них будет указано «физическое лицо». Это эффективная мера против «тихих» мошеннических схем.
Безопасность сделки — в ваших руках. Используйте официальные данные из ЕГРН, детально прорабатывайте договор, защищайте свои цифровые профили и не стесняйтесь перепроверять информацию. Эти простые, но системные действия сведут риски к минимуму и позволят вам стать владельцем желанной недвижимости без неприятных сюрпризов.
